Máte hypotéku? Pozor na osobní bankrot

Může se to stát každému. Nemoc, ztráta zaměstnání, další půjčky, rozvod… zkrátka na splátky už nezbývá. A tak, když už není pomoci, sáhnou mnozí po oddlužení. Zatímco běžných úvěrů se insolvencí zbaví, s hypotékou to není tak jednoduché.

Podáním insolvenčního návrhu se totiž podstatně změní vaše finanční situace, je třeba počítat s tím, že nebudete moci pokračovat ve splácení hypotéky. A banka má právo přijmout příslušná úvěrová opatření jako je zesplatnění úvěru, nebo vás vyzve, abyste nemovitost takzvaně dozajistili, tedy přizvali spoludlužníka. Což není pro člověka, který bankrotuje, situace zrovna nejrůžovější. „Klient by si měl být vědom, že tímto krokem riskuje, že přijde o střechu nad hlavou, protože banka musí postupovat podle zákona,“ připomíná manažerka Asociace hypotečních makléřů Petra Horáková Krištofová a dodává, že je vždy a za všech okolností lepší nejdříve kontaktovat svou banku nebo svého hypotečního makléře a vzniklou situaci řešit s nimi.

Související články

FÉR hypotéka boduje

Víte, kdy začít refinancovat hypotéku?

Není hypotéka jako hypotéka

Insolvence a hypotéka. Jaké jsou možnosti?

Když začnou být vaše finanční problémy neúnosné, měli byste zvážit prodej nemovitosti. Když totiž půjdete do prodeje sami, máte velkou šanci, že za nemovitost získáte takovou částku, která umoří celý dluh.
Jestli se ale ocitnete v časové tísni a na klasický prodej prostřednictvím nabídky realitní kanceláře a inzerátů již není čas, můžete využít buď dobrovolné dražby, aukce, či výběrového řízení. Samozřejmě, každá z těchto možností má své pro a proti, a proto je dobré zvážit, která varianta bude vhodná právě pro vás.

Dražba je více formální, řídí se zákonem. Příklep licitátora (ať jde o klasickou či elektronickou dražbu) nahrazuje podpis kupní smlouvy, odpadá tak vyjednávání o podmínkách smlouvy, ty jsou dány předem. To jsou jednoznačné klady této možnosti. Pokud se však nestanoví správně vyvolávací cena a sejde se zároveň málo zájemců, může se stát, že nemovitost se prodá příliš levně. Vy jako navrhovatel už po zahájení dražby nemůžete probíhající proces zrušit. A ještě jednu nevýhodu tato varianta má, je dražší než ostatní způsoby prodeje.

Aukce probíhá podobně jako dražba, licituje se o ceně. Na rozdíl od dražby se při aukci závěrečným příklepem nepřevádí vlastnické právo, je tedy ještě prostor pro úpravu smlouvy. Navrhovatel může například předem stanovit tajný limit, a když ho příhozy nedosáhnou, má právo kupní smlouvu neuzavřít.

Výběrové řízení probíhá tak, že zájemci o nemovitost dávají neveřejné nabídky. Nevýhodou této možnosti je však to, že tím, že se kupující nemají důvod předhánět, protože nevidí nabídky ostatních, může být prodejní cena nízká. Výhodou je zase fakt, že si prodávající mezi kupujícími může, ale také nemusí, vybrat. Pokud si vybere, pak mezi sebou obě strany uzavírají kupní smlouvu.

Všechny soutěžní způsoby prodeje vás budou něco stát. Cena za zorganizování se obvykle počítá procentem z hodnoty vydražené nemovitosti, některé kanceláře účtují i paušál, který začíná nejčastěji na pěti tisících korunách, ale může se lišit, podle renomé realitní kanceláře i podle typu nemovitosti. Kromě organizace akce samotné realitka pomůže oceněním nemovitosti a dokáže tak stanovit optimální nabídkovou cenu. Může se totiž lehce stát, že při nasazení příliš vysoké ceny se nemovitost nakonec neprodá. Většina prodávajících má nadnesené představy a nesmyslně se řídí cenou, za kterou nemovitost dříve pořídili a kolik do ní vrazili peněz.

S čím je ještě třeba počítat?

Z výnosu z prodeje nebudete platit jen dluh bance, ale bude ještě třeba uhradit 4 % za daň z nabytí nemovitosti (hradí ji proti logice prodávající, kupující je ručitelem).
Další peníze budete muset zaplatit realitní kanceláři jako provizi.

Je také dobré počítat s rezervou na pokutu za mimořádné splacení hypotéky, kterou si bude banka účtovat v případě, že se prodejem netrefíte do období fixace nebo pokud banka neumožní novému kupci převzít hypotéku (či kupec nechce). „Banky na ni mají podle smlouvy o úvěru nárok, i když v odůvodněných případech bývají ochotny o její výši jednat. A při jednání pomůže zkušený hypoteční makléř,“ říká Petra Horáková Krištofová.

Dobrá rada od hypotečního makléře: Počítejte dopředu. Jestli máte takový příjem, že by z něj kvůli splátce hypotéky nic nezbylo, raději myšlenku na vlastní bydlení odložte. A to zvlášť v případě, kdy plánujete rodinu. Nebo se alespoň spokojte s levnější nemovitostí, aby vás splácení úvěru tolik nevysálo. Také si předem rozvažte všechny další náklady, abyste si hned potom, co uzavřete hypoteční smlouvu, nemuseli půjčovat na další věci, třeba vybavení domácnosti či rekonstrukci.

A nakonec, spoléhejte se jenom na sebe, nikdo za vás případné problémy se splácením řešit nebude. A jestli se přece jen do potíží dostanete, jděte k věřiteli hned, domluvte se na dalším postupu, a ten za každou cenu dodržujte. Kdo nechá situaci zajít až do stadia, kdy banka podá návrh na exekuci, má opravdu velký problém. Nedobrovolné prodeje velmi často končí tak, že výnos nepokryje ani celý dluh bance. Klient tak nemá ani nemovitost, ani peníze, a ještě dluží.

Požádat makléře o radu