Chystáte se do vlastního? Jak ukončit pronájem

Zlákaly vás levné hypotéky a uvažujete o nemovitosti na investici, tedy že si pořídíte na hypotéku byt a ten budete pronajímat? Případně zatím bydlíte v nájmu a chcete si na hypotéku pořídit vlastní bydlení? Pak jste tu správně.

Pro vás máme nyní několik rad z oblasti práva, které se budou hodit oběma skupinám lidí.
Ať už v nájmu bydlíte a poohlížíte se po vlastním bydlení na hypotéku, nebo se chcete stát pronajímatelem, měli byste vědět, jak správně postupovat při skončení nájmu. Všechno totiž jednou skončí a je dobré být připraven předem. „Ukončit nájem bytu můžete několika způsoby. Nejčastěji to bývá dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem o skončení nájmu, ale podle zákona mohou obě strany podat výpověď z nájmu. U všech způsobů ukončení nájmu je však třeba dodržovat určitá pravidla,“ uvádí webmasterka portálu Hypokalkulačka.cz Petra Horáková Krištofová.

Související články

Kde je lepší hypotéka a kde nájem?

Stavíme s hypotékou

Hypotéka pro studenty? Lze!

 
Dohoda musí mít písemnou formu a souhlas ostatních nájemců

Ten, kdo byt pronajímá (pronajímatel), a ten, kdo si byt najímá (nájemce), můžou uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu bez ohledu na to, jestli byl nájem uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou. A vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu má být uzavřena písemně, dohoda o skončení nájmu by měla mít rovněž písemnou formu.
Pokud se o nájem společně dělí manželé, nemůže dohodu o nájmu uzavírat pouze jeden z manželů bez souhlasu druhého. Podobně se řeší společný nájem bytu více nájemci. Ani tehdy nemůže jeden ze společných nájemců uzavřít dohodu za ostatní nájemce, pokud k tomu nemá jejich souhlas.

Pokud za účastníky podepisují dohodu jejich zástupci, je zapotřebí si ověřit, zda jednají na základě plné moci. „V případě, že je pronajatý byt ve vlastnictví právnické osoby, doporučujeme nahlédnout do veřejného rejstříku a ověřit si, zda je zástupce společnosti oprávněn k podpisu dohody o skončení nájmu,“ radí Lukáš Zelený, vedoucí právní poradny dTestu.

Jednostranná výpověď nájemce

Vedle dohody o skončení nájmu, na které se obě strany musí dohodnout, je možné podat jednostrannou výpověď z nájmu bytu. „Tato možnost je ideální pro ty, kteří využijí momentálně supervýhodných hypoték a rozhodnou se odstěhovat se do vlastního,“ připomíná Petra Horáková Krištofová.
Výpověď musí mít vždy písemnou formu a musí být doručena druhé smluvní straně. „Je třeba zdůraznit, že se za písemně podanou výpověď nepovažuje odeslání běžného e-mailu,“ dodává Lukáš Zelený.
A jaké jsou povinné náležitosti výpovědi? Ve výpovědi musí být vždy uvedeno, kdo ji dává a komu je určena. Dále musí obsahovat označení pronajatého bytu a jednoznačný projev vůle nájem bytu ukončit. Pokud je na straně pronajímatele nebo nájemce více účastníků, měla by výpověď směřovat vždy všem z nich.
Pokud máte uzavřenou smlouvu o nájmu na dobu neurčitou, můžete ji vypovědět kdykoli bez udání důvodu. Jestli však máte smlouvu uzavřenou na dobu určitou, můžete ji vypovědět jen v případě, že se podstatně změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku nájemní smlouvy vycházely. „Délka výpovědní doby je ze zákona tři měsíce. Výjimečně, stanoví-li tak zákon, může být výpověď dána i bez výpovědní doby,“ uvádí právník dTestu.

Pronajímatel musí mít k výpovědi zákonný důvod

Jestli si uvažujete o hypotéce na pořízení nemovitosti, kterou se chystáte pronajímat, měli byste znát i pravidla, jak se nepohodlného nájemníka zbavit. Pronajímatel může nájem vypovědět pouze za podmínek, které výslovně uvádí zákon. Tedy například když nájemce neplatí nájemné a náklady na služby po dobu delší tří měsíců, případně byt nebo dům nenapravitelně poškodí, nebo spáchá úmyslný trestný čin vůči pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo jiné osobě, která v domě bydlí, případně proti cizímu majetku, který se v domě nachází.

Dobrou zprávou pro pronajímatele je i to, že zákon umožňuje ukončit pronájem, pokud pronajímatel potřebuje byt pro vlastní bytovou potřebu nebo pro bytovou potřebu své rodiny.
I pronajímatel musí ve výpovědi vždy uvést konkrétní zákonný důvod. Nepostačí, pokud je důvod uveden obecně, musí být vždy přesně skutkově vymezen. Výpověď ze strany pronajímatele musí obsahovat i poučení nájemci o možnosti podat námitky a žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem ve dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi.
Když budete podávat výpověď z nájmu bytu, musíte také zajistit její řádné doručení druhé smluvní straně. „Pokud výpověď posíláte poštou, je vhodné zvolit doporučenou poštovní zásilku určenou do vlastních rukou adresáta a opatřit ji dodejkou, na jejímž základě se dozvíte, kdy byla výpověď doručena. To je podstatné zejména pro určení počátku běhu výpovědní doby,“ radí Lukáš Zelený a doplňuje, že podle zákona se má za to, že zásilka odeslaná poštou byla doručena třetí pracovní den po jejím odeslání. Výpověď se považuje za doručenou, i pokud adresát výslovně odmítne zásilku s výpovědí převzít.

 Požádat makléře o radu