Hypotéka na byt

Vlastní byt je snem mnohých lidí a párů. Avšak málokdo má vlastní prostředky na to, aby kupní cenu bytu sám uhradil. Pokud nemáte dostatek peněz na uhrazení celé kupní ceny, řešením je hypotéka. Přečtěte si, co všechno vás při vyřizování hypotéky na byt čeká a jaké dokumenty budete potřebovat.

Záleží na tom, kolik peněz máte našetřeno a kolik bude hypotéka. Stoprocentní hypotéku, tedy takovou, která pokryje celou kupní cenu, již dnes nedostanete. Od října 2016 poskytují banky na doporučení ČNB hypotéky s LTV maximálně 95 %. Další omezení přijde v dubnu 2017, kdy se hranice maximálního LTV posune až na 90 %, což znamená našetřit minimálně 10 % z ceny nemovitosti ze svého. Navíc je třeba počítat s dalšími čtyřmi procenty z ceny nemovitosti vinou změny u daně z nabytí nemovitých věcí. Tu totiž nyní platí výhradně kupující. Daň z nabytí nemovité věci odhadci do hodnoty nemovitosti v praxi nezapočítávají, obvykle ji tak nelze jednoduše financovat hypotečním úvěrem.

Související články

Jaký bude hypoteční rok 2018?

Stát nově podpoří bydlení pro mladé rodiny

Uvažujete o hypotéce? Na co byste neměli zapomenout

Dále je pro posouzení hypotéky důležité, jestli budete kupovat byt už postavený – zkolaudovaný (je jedno, jestli starší nebo novostavbu), nebo od developera - byt v domě, který ještě nestojí. Pro banky je určitý rozdíl financovat novostavbu, která je teprve „na papíře“, stavbu s již vymezenými bytovými jednotkami, nebo již zkolaudovanými bytovými jednotkami. Pokud totiž nejde o banku, která spolupracuje na projektu, může banka v počáteční fázi žádosti o hypotéku posuzovat i spolehlivost developera a po něm žádat důkazy, jestli je opravdu vlastníkem pozemku, jestli má stavební povolení, jestli k domu bude patřit i příjezdová cesta a podobně.

Dobrou možností, jak se prověřování vyhnout a získat hypotéku už na první splátky, je zastavit jinou nemovitost. Pokud ji tedy vlastníte. Když ji nemáte, nabízí se možnost předhypotečního úvěru, případně klasická hypotéka s odloženým zástavním právem (v případě družstevních bytů, které budou cca do jednoho roku převedeny do osobního vlastnictví). 

V každém případě je ale užitečné, obrátit se na zkušeného hypotečního makléře, který vybere hypotéku ušitou přímo vám na míru. On totiž zná všechny možnosti a podmínky jednotlivých bank a díky svým zkušenostem také zvládne vyjednat ty nejlepší podmínky a nejvýhodnější cenu. Připraví vám kalkulace jednotlivých variant a pomůže s nezbytným „papírováním“ a rychlým vyčerpáním úvěru.

Dokumenty potřebné k hypotéce na byt

Co všechno budete k vyřizování hypotéky na byt potřebovat? Pokud budete hypotéku vyřizovat prostřednictvím hypotečního makléře, on vás se všemi důležitými podklady seznámí a pomůže se zkompletováním tak, aby řízení v bance proběhlo co nejrychleji.

K hypotéce na byt (koupě do osobního vlastnictví) budete potřebovat:

• List vlastnictví k bytu, domu a příslušným pozemkům, snímek z katastrální mapy (ve většině případů již toto obstarává banka popřípadě hypoteční makléř)
• Nabývací tituly k bytové jednotce (kupní smlouvy, darovací smlouvy, dědické rozhodnutí apod.)
• Znalecký posudek. Jsou v podstatě dvě skupiny bank – jedna má své vlastní odhadce a odhady si zajišťují sami. Druhá skupina má externí odhadce, které buď objednává sama, nebo je objednává hypoteční makléř.
• Kolaudační rozhodnutí / kolaudační souhlas (pokud budete hypotéku vyřizovat ještě před kolaudací, dodáte rozhodnutí o kolaudaci později. Ke schválení hypotéky bance místo toho předložíte stavební povolení)
• Kupní smlouvu, nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (ke schválení nemusí být ještě podepsaná)

Dále budete potřebovat podklady týkající se vaší bonity - Daňové přiznání potvrzené příslušným Finančním úřadem, Potvrzení o příjmu potvrzené zaměstnavatelem a výpisy z účtu, kam je mzda zasílána. Dále žádost o úvěr, souhlas se zpracováním osobních údajů a kopie dvou vašich dokladů totožnosti (OP, ŘP, pas…). Informace získáte u hypotečního makléře, který vám popřípadě pomůže i s vyplněním příslušných formulářů.

Banka nejprve posoudí dokumenty týkající se vašeho příjmu a nemovitosti a prověří další důležité skutečnosti. Pokud hypotéku schválí, je pro vás připravena k podpisu hypoteční smlouva. Hypoteční makléř ji s vámi zkontroluje a může vám vysvětlit případné nejasnosti. Pak už zbývá jen hypoteční smlouvu podepsat.

Čerpání hypotéky na byt

Než banka odešle peníze, je nutné bance doložit dokumenty uvedené v podmínkách čerpání úvěru. I v této závěrečné fázi je vám k dispozici hypoteční makléř, takže byste měli vše zvládnout bez problémů. Celou řadu úkonů i zde za vás hypoteční makléř zajistí (například vklad zástavních smluv na katastr apod.)

Je dobré také vědět, že jednou z podmínek získání peněz z hypotéky, je u všech bank pojištění nemovitosti, kterou dáváte do zástavy. Pojištění si můžete uzavřít až poté, co vám banka hypotéku schválí, ale čerpání hypotéky je podmíněno doložením potvrzení o sjednání pojištění bance a vinkulaci pojistného plnění ve prospěch banky. I s tím vám rád pomůže hypoteční makléř, v jehož kanceláři vám zpravidla takové pojištění obratem zajistí.

Hypotéka na ateliér (studio), neboli hypotéka na nebytové prostory

Jestli uvažujete o hypotéce na ateliér či na podobné prostory, které jsou zkolaudovány jako nebytová jednotka (i když je určena k bydlení), můžete to být se získáním hypotéky složitější. Důvodem, proč je ateliér (studio) zkolaudován jako nebytová jednotka a nikoliv jako byt, může být třeba nízká míra oslunění (podle předpisů upravujících minimální míru slunečního světla pro byt), případně nedostatečná výška stropů či vyšší hlučnost. Proto také bývají ceny ateliérů zpravidla o něco nižší než obdobně velkých bytových jednotek.

Jak na hypotéku v takovém případě? Je opět nejlepší poradit se s renomovaným hypotečním makléřem. Některé banky totiž takovou nebytovou jednotku financovat neumějí, jiné hypotéku na ateliér (studio) vnímají jako standardní hypoteční úvěr. Obecně však platí, že v případě hypotéky na nebytovou jednotku jsou banky přísnější v posuzování poměru vlastních zdrojů klienta a výše hypotéky. Požadují, aby dal klient ze svého alespoň 15 až 20 % ceny nemovitosti.

Zeptat se makléře