Proč mi zamítli hypotéku?

Loňský hypoteční rekord, který sahá až k 200 miliardám korun, budí dojem, že hypotéku dnes dostane úplně každý. Ano, hypotéky jsou dnes snadno dostupné, ale banky mají stále pevná pravidla, podle kterých se při rozhodování o úvěru řídí.

A proto se stává, že některé žádosti o hypotéku musí zamítnout.

Související články

Hypotéky ještě nikdy nebyly levnější

Refinancování hypotéky s bonusem

Je to tady, superlevné hypotéky končí

Bonita žadatele

Bonita žadatele je nejcitlivějším bodem v hypotečním procesu. Příjmy a výdaje domácnosti jsou tím, co bance napovídá, jak jste na tom s finanční situací a jaké budou vaše schopnosti splácet. Každá banka má ale jiný způsob posuzování příjmů, a tak se může stát, že v bance A hypotéku kvůli bonitě nedostanete, ale banka B s ní bude spokojená.
"Každý velký hypoteční makléř má k dispozici hypoteční kalkulačky všech bank, takže snadno spočítá, kde hypotéka v určité výši vychází dobře, a kde ne," vysvětluje Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů, a pokračuje: "Makléř tedy nikdy do banky neodešle ke schválení hypotéku, kde z důvodu bonity není šance na úspěch."
A to je velice důležité. Klient, který byl v jedné bance zamítnut, má podstatně nižší šanci uspět v jiné bance, protože banky si informace o zamítnutých úvěrech předávají, respektive zaznamenávají je do bankovního registru.

Rada: hypoteční produkt vybírejte pečlivě, ideálně s renomovaným makléřem, členem Asociace hypotečních makléřů. Nehrozí vám, že budete nepříjemně překvapeni zamítnutím hypotéky z důvodu nízké bonity.

Nevyhovující zástava

Princip hypotéky spočívá v zástavě nemovitosti ve prospěch banky. Výše hypotéky musí odpovídat hodnotě nemovitosti, přesněji řečeno hypotéka nesmí převyšovat hodnotu nemovitosti.
Hodnotu nemovitosti určuje znalec banky, rozhodně nelze počítat s tím, že kupní cena nemovitosti je shodná s její hodnotou. Proto jsou mnozí zájemci o hypotéku nemile překvapeni, a to zejména tehdy, mají-li nedostatek vlastních zdrojů a na dostatečnou hodnotu nemovitosti spoléhají. Nízko naceněná nemovitost tak může plány na hypotéku zhatit sice ještě před podáním žádosti do banky, nicméně zbytečně vynaložené náklady na znalecký odhad málokoho potěší.
Další překvapení nám nemovitost může přinést poté, co se po detailním zkoumání dokumentů z katastru nemovitostí zjistíme, že např. dům nemá vlastní příjezdovou cestu, nemovitost nemá vyjasněné vlastnické vztahy či je zde nějaké věcné břemeno. I toto dokáže dobrý hypoteční makléř odhalit včas, a ještě před podáním žádosti o hypotéku.

Rada: Ještě než u prodejce složíte rezervační poplatek za nemovitost, nechte si předložit potřebné dokumenty z katastru nemovitostí a konzultujte tuto koupi s hypotečním makléřem. Budete ušetřeni nepříjemných překvapení.

Zápis v registru dlužníků

Registrů je ve České republice několik. Bankovní registr klientských informací shromažďuje data o všech klientech, kteří si vzali jakýkoliv úvěr (např. hypotéka, spotřebitelský úvěr, kontokorent atd.).  Veškeré informace jsou v systému uloženy ještě několik let po splacení daného úvěru.
V České republice jsou ale i nebankovní registry, kde se ukládají informace o neplatičích v ostatních oblastech, jako jsou např. telekomunikační služby atd. V těchto registrech jsou klienti členěni dle charakteru jejich "provinění" - od náhodných pozdních plateb až po chronické neplatiče.
Při žádosti o hypotéku je tedy třeba vzít v úvahu to, že banka si o každém žadateli snadno dokáže sehnat potřebné informace a že rozhodně nemá smysl bance cokoliv zatajovat. Klient, který v úvodu banku sám aktivně (a pravdivě) seznámí se svojí platební historií, bude v jiné pozici než klient, který bance záměrně lže.
Podobně bychom měli přistupovat i k uvádění veškerých závazků, které máme. Řádně placený, avšak zamlčený, leasing už zkomplikoval či zcela znemožnil schválení nejedné hypotéky.

Rada: Chroničtí neplatiči by o hypotéce neměli uvažovat do té doby, dokud všechny závazky řádně nesplatí. I pak ale na ně budou banky hledět s nedůvěrou ještě několik let.

Věk

V České republice lze hypotéku splácet až do věku 70 let. Tomu je třeba délku splácení hypotéky uzpůsobit. V padesáti letech si tedy můžeme vzít hypotéku jen na dvacet let, v pětapadesáti na patnáct. Snižováním délky splatnosti se nám však zvyšuje výše měsíční splátky, což přináší vyšší nároky na bonitu.
S těmito problémy se potýkají například starší obyvatelé privatizovaných bytů, kteří pro svůj věk hypotéku získat nemohou.

Rada: K žádosti o úvěr se mohou připojit mladší spolužadatelé, typicky vlastní děti, vnuci atd. Banka pak při posuzování hypotéky zohledňuje nejen věk těchto mladších spolužadatelů, ale také započítává jejich příjmy, což zvyšuje celkovou bonitu žadatele.

Shrnuto podtrženo: vyřizování hypotéky s sebou přinášé několik úskalí, která je třeba úspěšně přejít. S tím vám snadno pomůžou kvalifikovaní hypoteční makléři, díky kterým se vyhnete nejedné možné nepříjemnosti. I jim je však třeba veškeré informace předávat úplně a pravdivě. A propos - věděli jste, že úspěšnost schválení hypotéky je u členů Asociace hypotečních makléřů vyšší než 96%?

 Požádat makléře o radu