Hypotéka pro živnostníky? Žádná legrace to není

Živnostníci to nemají jednoduché. Nejen, že se na v blízké budoucnosti chystají další omezení v daních a zvýšené administrativě, ale také to mají složitější se získáním hypotéky. Přestože mají leckdy příjem dostačující, kvůli paušálním výdajům nejsou pro banky dostatečně bonitní.

Přesvědčila jsem se o tom na vlastní kůži před několika lety. V rámci mystery shoppingu jsem obcházela banky se svým daňovým přiznáním a neuspěla ani v jediné. A to jsem neměla zas tak nízké příjmy, pokud bych se porovnávala se zaměstnancem, tak průměrné. Jenže kámen úrazu byl právě v prokazování příjmů.

Související články

Zdražování hypoték brzdí

K hypotečnímu rekordu už zbývá jen krůček

Atraktivita stavebního spoření roste

Kdo je zaměstnaný, doloží bance potvrzení o příjmech od zaměstnavatele a pokud nemá zrovna minimální mzdu, nemá s tím banka problém. Horší to mají podnikatelé, kteří odečítají náklady paušálem. Přestože mají fakticky čisté příjmy slušné, banky se řídí daňovým základem z daňového přiznání. A ten je příliš nízký. „Když vykazujete minimální daně a odvody povinného pojistného, pro banku nebudete dostatečně bonitní a získání dobrých podmínek je takřka nemožné, dokonce nemusíte na úvěr dosáhnout vůbec,“ podotýká Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů.

Jak z toho ven? Něco za něco

Pokud se chystáte vzít si hypotéku a jste podnikatel v podobné situaci, nezbude vám, než si „papírové“ příjmy předem zvýšit. A to buď tak, že budete alespoň rok, ale lépe dva (bance se zpravidla dokládají poslední dvě daňová přiznání) odečítat skutečné a tím pádem minimální náklady, nebo si své příjmy zoptimalizujete tak, že je nadhodnotíte. Zkrátka sestavíte daňové přiznání tak, aby zisk (příjmy minus výdaje) postačovaly na žádanou hypotéku.
Nevýhodu to však má, budete platit vyšší daně a tím pádem i vyšší odvody na sociální a zdravotní pojištění. Jak se na to nejlépe připravit poradí zkušený hypoteční makléř, proto se vyplatí oslovit ho v dostatečném předstihu.
Další možností, jak se vyhnout nepříjemnostem, je požádat o hypotéku bez prokazování příjmů. „I to má však nevýhodu, taková hypotéka je dražší. Banky se jistí před možným nesplácením buď vyšším úrokem, nebo nižším úvěrem vzhledem k zástavní hodnotě nemovitosti,“ připomíná Petra Horáková Krištofová.

Vždy nemusí být tak zle

Ze zkušeností hypotečních makléřů je však dobré dodat, že existují i banky, které nejsou tak přísné, odečtou od příjmů „pouze“ tři čtvrtiny paušálních výdajů a daň, což může mít na výsledek docela podstatný vliv.
I když banky většinou neuznávají jako příjem pro schválení úvěru například výživné či některé typy důchodů, jsou na českém trhu i takové, kde je možné doložit i příjem z invalidního důchodu, nebo příjem z budoucího pronájmu. A to jsou právě situace, které umí dobře posoudit zkušený hypoteční makléř, který také zná přesně podmínky jednotlivých bank, takže vám může nejenom vyjednat hypotéku, ale také ušetřit spoustu času, který byste strávili obíháním bank.
A je tu ještě další možnost, jak uspět, i když jste papírově nízkopříjmový živnostník. Jde o hypoteční úvěr, kdy se příjmy určují z obratu. Banka tak zpravidla vypočítá roční příjem žadatele jako 15 či 20 procent z obratu, což se vyplatí především řemeslníkům, kteří uplatňují 80procentní paušál. I tady je však třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou oproti standardnímu prokazování příjmů.

Pár rad, jak vylepšit bonitu ještě víc

Výhodnější podmínky úvěru, tedy u banky lepší bonitu, lze dosáhnout i tím, že se zbavíte mnohdy zbytečných závazků. Těmi jsou například nevyužívaná kreditní karta, kontokorent či více splátek několika úvěrů. Ne všechny banky sice hledí na samotný fakt, že máte kreditku, ale pokud ano, tak do bonity započítávají především výši úvěrového rámce (kolik si můžete za měsíc půjčit, i když to neděláte). Pak je dobrou volbou alespoň tento limit snížit. A pokud kreditní kartu nevyužíváte, nebo jen sporadicky, je lepší ji zrušit úplně. Stejně tak kontokorent u běžného účtu. Nezáleží na tom, jestli se do minusu dostáváte pravidelně či jen občas, banka u žádosti o hypotéku to bere jako váš další měsíční náklad.
 Pokud máte víc spotřebitelských úvěrů, i když je pravidelně a řádně splácíte, bude lepší nejenom pro vás, ale i pro banku kde žádáte o hypotéku, když všechny půjčky sloučíte do jedné.  

Požádat makléře o radu