Hypoteční změny v kostce

V prosinci loňského roku začal platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Přinesl řadu změn i v oblasti hypotečních úvěrů, a to jak pro spotřebitele, tak i pro banky.

Zatímco novela zákona je spíše laděna proklientsky, větší omezení a zdražování hypoték přináší již třetí etapa doporučení České národní banky, která začíná platit teď od dubna. Přečtěte si, jaké nejdůležitější změny se dotknou zájemců o hypotéky.

Související články

Hypotéka a rozvod - jaké jsou možnosti?

Kde je lepší hypotéka a kde nájem?

Proč mi zamítli hypotéku?

Již od 1.prosince 2016 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru 257/2016 Sb., která se dotýká také hypoték. Pro banky znamená změna více papírování a odpovědnosti, pro spotřebitele zase více práv.
Zde jsou přehledně nejdůležitější změny, které se týkají hypotečních smluv uzavřených po 1. prosinci 2016:
„Banky nesmějí přiznat hypotéku tomu, u koho může hrozit, že ji nebude schopen splácet. Pokud by tak neučinily, může to mít pro ně řadu nepříjemných důsledků, protože by se klient mohl dovolat neplatnosti smlouvy, a to do tří let od jejího uzavření,“ říká Petra Horáková Krištofová, webmasterka portálu Hypokalkulačka.cz a dodává, že zájemci o hypotéku musejí být připraveni na přísnější posuzování své bonity, což znamená, že někteří lidé již na úvěr nedosáhnou tak snadno jako dříve.

Zvýší se dohled nad finančním trhem a přibude nutnost licence ze strany finančních poradců. Ti jsou vedeni v registru ČNB a za činnost vázaných zástupců ponese plnou odpovědnost banka či samostatný zprostředkovatel.

Daňovému přiznání se nevyhnete

Zákon přináší řadu nových dokumentů, formulářů a povinností pro banky. Klient tak získá kompletní informace, kolik celkem za úvěr zaplatí. Podle informací z finančních ústavů banky nastavily procesy tak, aby nebylo sjednání hypotéky pro klienta výrazně administrativně náročnější než dříve, přesto je třeba počítat s tím, že zvýšená náročnost procesu schvalování může prodloužit lhůtu pro vyřízení úvěru.

Banka, či její zprostředkovatelský subjekt, pokud poskytuje klientovi takzvanou radu, musí tak činit písemně. Rada je činnost poskytovaná nad rámec běžného zprostředkování a poskytování úvěru.

Spotřebitel má 14denní lhůtu na rozmyšlenou a porovnání při uzavírání či refinancování hypotéky. Po tuto dobu banka nesmí nabídku změnit ani stáhnout.

Kdo se během splácení hypotečního úvěru přestěhuje do ciziny či bude v zahraničí pracovat, je chráněn před kurzovými riziky. Rizika nově nese banka.

Oproti minulosti je nyní pro klienty snazší a levnější splatit úvěr dříve (před koncem fixace). Konkrétně je možnost jednou ročně (v měsíci před výročím smlouvy) splatit až 25 procent jistiny bez poplatků za předčasné splacení. Při úmrtí či dlouhodobé nemoci je možné splatit předčasně celý úvěr bez sankcí. S největší pravděpodobností bude mít tato změna vliv na nabízenou délku fixací – bankám se již nevyplatí delší fixace, když klient může část hypotéky kdykoliv předčasně splatit.

Stejně tak je nyní možné předčasně splatit i celý hypoteční úvěr, a to v souvislosti s prodejem nemovitosti, která byla hypotečním úvěrem financována či použita jako zajištění. Podmínkou je, aby hypoteční úvěr byl sjednán na delší dobu než dva roky. Banka si bude moci naúčtovat pouze účelně vynaložené náklady (např. administrativní náklady na zpracování žádosti, náklady na vydání hypotečních zástavních listů, úrok zaplacený za mezibankovní půjčku apod.), a to maximálně jedno procento z předčasně splacené části, nejvýše však 50 000 korun.

Změny od dubna 2017 související s doporučením České národní banky:

Od prosince 2016 již neposkytují banky takzvané stoprocentní hypotéky, od ledna mohly poskytovat hypotéky pouze do 95 procent hodnoty zastavované nemovitosti (LTV). Od dubna 2017 se omezení ještě zvyšuje, a to na 90 procent LTV a navíc objem hypoték od 80 do 90 procent LTV nesmí překročit 15 procent celkově poskytnutých hypotečních úvěrů. Což je ještě horší omezení, protože právě hypotéky kolem 85 % LTV jsou nejčastěji žádané. Podle informací hypotečních makléřů poskytují banky hypoték nad 80 % LTV téměř polovinu ze všech úvěrů na bydlení. „A tak není divu, že budou banky zejména tyto 80 a víceprocentní hypotéky zdražovat. Navíc kvůli novele zákona o spotřebitelském úvěru budou zájemce o hypotéku důkladněji prověřovat, takže si budeme muset zvyknout na to, že na takovou hypotéku již každý nedosáhne,“ připomíná Petra Horáková Krištofová.

Od konce loňského roku také platí, že daň z nabytí nemovitosti hradí kupující. Daň činí čtyři procenta z hodnoty nemovitosti. Nově tedy bude potřeba minimálně 14, ale spíš i víc procent hodnoty nemovitosti dát ze svého.
Absenci vlastních naspořených prostředků je možné vyřešit také dalším úvěrem. Ideálně se k tomu hodí stavební spoření, třeba i překlenovací úvěr, který je sice dražší než hypotéka samotná, ale stále daleko levnější než běžný spotřebitelský úvěr, byť účelový na bydlení. „Kdo si však zvolí tuhle variantu, tedy kombinaci dvou úvěrů, musí počítat s tím, že musí být bonitní pro obě/všechny finanční instituce, což může být v případě mladé rodiny dost těžko splnitelné,“ uvádí Jitka Vágneová ze společnosti Hypoasistent.

Dofinancování hypotéky dalším úvěrem má ale dvě úskalí. Jedno vyplývá přímo z doporučení (zatím) České národní banky. Tam se totiž praví, že by instituce neměly obcházet omezení hodnoty LTV souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou nemovitostí. Další nepříjemnost do poskytování více úvěrů zase vnáší nový zákon o spotřebitelském úvěru, který přímo velí bankám daleko přísnější posouzení klientovy schopnosti splácet. Kdyby se totiž ukázalo, že klient není schopný splácet, banka tak přijde o úroky, což si jistě dobře dopředu rozmyslí.

Zeptat se makléře