Hypotéka krok za krokem

Hypotéka se nevybírá jen podle toho, jaké má úrokové sazby a vedlejší poplatky. To je zásadní omyl! Výběr hypotéky se musí podřídit i kupované nemovitosti. Některé banky nejsou například vhodné, pakliže je hypotéka použita na stavbu domu, jiné jsou třeba výhodnější na refinancování hypotéky.

1. Propočet bonity

Než se rozhodnete vybírat nemovitost, nechte si od hypotečního makléře udělat propočet bonity. Dozvíte se, kolik vám banka s vašimi příjmy půjčí a jak velké budou měsíční splátky v případě různých variant hypotéky. Do bonity se počítají vaše příjmy a vaše výdaje - jako např. další úvěry a půjčky, kreditní karty (nepočítají se ale např. firemní platební karty vašeho zaměstnavatele).

Související články

Češi splácejí jako první hypotéky, Němci půjčky v rodině

Vyzkoušejte hypotéku jako investici

Na levnou hypotéku je nejvyšší čas teď

2. Výběr nemovitosti

Když víte, kolik vám banka půjčí, můžete si vybírat nemovitost. Nezapomeňte, že ne každá nemovitost je vhodná k financování hypotékou. Máte-li pochyby, zeptejte se svého hypotečního makléře. S ním také konzultujte platební kalendář. Teprve poté zaplaťte rezervační poplatek.

3. Výběr hypotéky

Hypotéka se nevybírá jen podle toho, jaké má úrokové sazby a vedlejší poplatky. To je zásadní omyl! Výběr hypotéky se musí podřídit i kupované nemovitosti. Některé banky nejsou například vhodné, pakliže je hypotéka použita na stavbu domu. Nebo když třeba kupujeme nový byt od developera, je pravděpodobné, že hypotéka je již předjednána v některých bankách, kde jsou pro tyto byty výhodnější podmínky hypotéka. Porovnání hypoték a souvisejících nákladů zvládne naše hypoteční kalkulačka.

4. Zajištění podkladů k hypotéce

K vyřízení hypotéky potřebujete několik dokumentů. Jednak ty, týkající se vaší bonity (vašich příjmů a výdajů), ale také ty, které se týkají nemovitosti (list vlastnictví, odhad nemovitosti). Zajděte do mzdové účtárny a nechte si potvrdit příjmy na formuláři banky, kde si budete brát hypotéku. Pokud podnikáte, musíte vyrazit na finanční úřad – k žádosti o hypotéku budete přikládat daňová přiznání za poslední dva roky. Vyřizujete-li si hypotéku s makléřem, nemusíte nikam. Dokumenty z finančního úřadu zajistí sám. Sami se pak musíte postarat o výpis z bankovního účtu za 3 měsíce zpět. Banka tak kontroluje, zda-li na něj skutečně chodí každý měsíc vaše výplata, jejíž výši máte potvrzenu zaměstnavatelem na příslušném formuláři. Máte-li leasingy nebo jiné úvěry, budete muset bance předložit smlouvy, které se těchto úvěrů týkají. Co se týče dokumentů k nemovitosti, budete pro vyřízení hypotéky potřebovat výpis z listu vlastnictví a snímek z katastrální mapy. Musíte mít jejich originál orazítkovaný katastrálním úřadem. Pakliže je hypotéka vyřizována přes hypotečního makléře, na katastr nemusíte, vše zajistí hypoteční makléř. Důležitým dokumentem ke schválení hypotéky je odhad nemovitosti. Musí byt vyhotoven znalcem certifikovaným u příslušné banky. Seznam odhadců vám předá příslušná banka. A opět – máte-li makléře, nestaráte se o nic, odhad vám za kratší dobu zajistí hypoteční makléř (v řádu dnů). Odhad vás bude prostřednictvím makléře stát také pravděpodobně méně peněz, a to kvůli velkým objemům odhadů, které hypoteční makléři každý měsíc realizují. Cena znaleckého odhadu u běžného bytu se pohybuje kolem 5000 Kč. Tyto peníze pak zcela ušetří ti, kdo kupují nový byt od developera. Tam bývá znalecký odhad vyhotoven hromadně, a klienti ho proto nemusí platit.

5. Žádost o úvěr

S výše uvedenými dokumenty v ruce můžete sepsat žádost o hypotéku. V žádosti o hypotéku stanovíte, kolik let chcete splácet, jak dlouhá má být doba fixace úrokové sazby a jiné podmínky. Ti, co využili služeb makléře, vyplní žádost s makléřem. Tím starosti pro takového klienta končí. Hypoteční makléř pak žádost o hypotéku a podklady k hypotéce předává bance a hlídá schválení hypotéky.

6. Smlouva o hypotečním úvěru a poplatek za vyřízení hypotéky

Po schválení hypotéky banka připraví úvěrovou smlouvu a vyzve vás k jejímu podpisu. Smlouvu si pečlivě prostudujte. V bance pracují také „jenom lidé“ a mohou se dopustit chyby. Ptejte se na vše, čemu nerozumíte, a pamatujte si, že v této fázi jsou změny ještě docela snadné. Až podepíšete, budete za každou úpravu smlouvy platit. I kvůli této fázi se vyplatí mít svého hypotečního makléře. Všechny nejasnosti vám vysvětlí a na případné chyby vás upozorní. Pakliže je smlouva v pořádku, zaplatíte poplatek za zpracování hypotéky. Ten se pohybuje kolem 0,8% z výše hypotéky, ale vždy je zde maximální limit. Neměli byste tedy zaplatit více jak 25 000 korun. Po zaplacení poplatku za zpracování hypotéky můžete smlouvu podepsat.

7. Zástava a vklad do katastru

Banka současně s úvěrovou smlouvou připraví i podklady k zastavení nemovitosti – tedy zástavní smlouvy. Ty bude podepisovat prodávající, protože nemovitost je zatím jeho majetkem. Zástavní smlouvu potom vložíte na katastr nemovitostí vy, anebo váš makléř. Druhý den je potřeba na katastr vložit smlouvu kupní. Je třeba, aby oba vklady měly různé datum.

8. Čerpání úvěru

Je to nejdůležitější krok. Vyčerpáním hypotéky dojde k převodu peněz z banky na účet prodávajícího. K vyčerpání hypotéky je potřeba splnit podmínky, které jsou stanoveny ve smlouvě o hypotečním úvěru. Zpravidla to bývá pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky a podání návrhu na vklad zástavního práva (to už jsme učinili v předchozím kroku). Pojištění s vinkulací si můžete vyřídit buď sami nebo s pomocí makléře.Splněním podmínek lze přikročit k příkazu k odeslání peněz.

9. Konečně bydlíme a hlídáme datum konce fixace úrokové sazby

V hypoteční smlouvě jsme si zvolil trvání délky fixace úrokové sazby. Toto fixační období nám běží ode dne podpisu úvěrové smlouvy. Na jeho konci nám banka nabídne nové podmínky - tedy novou úrokovou sazbu. Je dobré si konec fixace ohlídat sám a 5 týdnů před vypršením fixace banku kontaktovat. V případě nabídky nevýhodných podmínek máme dostatek času k vyřízení refinancování hypotéky.

Požádat makléře o radu