Jak prodat nemovitost s hypotékou

Hypotéka je úvazek na mnoho let, ale to ještě neznamená, že musíte také celou tu dobu bydlet na jednom místě. I nemovitost s hypotékou je možné prodat. Jak to nejlépe vyřešit?

Možnosti, jak prodat byt či dům s hypotékou, jsou dvě. Buď zbytek úvěru splatíte penězi, které obdržíte za prodej nemovitosti, nebo může kupující vaši hypotéku převzít. A samozřejmě každé řešení své výhody a nevýhody. „O tom, co bude pro vás nejlepší a nejschůdnější, se poraďte s hypotečním makléřem. Přece jen, on má zkušenosti a zvládne v takovém procesu pomoci a spoustu úřadování i vyřídit za vás,“ říká Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů

Související články

Úrokové sazby v červnu 2014 opět padají

Hypotéky rozmrzají pomalu, ale jistě

Pád sazeb ještě nekončí, pokles už ale zmírňuje

Kupující splatí vaši hypotéku

Jednou z možností, jak prodat nemovitost s hypotékou, je zaplatit ji z peněz, které za prodej dostanete. Kupující má buď vlastní prostředky, nebo bude nákup financovat úvěrem.  Pokud má našetřené peníze, měli byste se domluvit na postupu. Buď vám uhradí celou kupní cenu a vy pak z této částky splatíte bance hypotéku a zbytek použijete pro sebe, nebo může nový majitel poslat peníze na splacení hypotéky přímo bance a vám doplatí zbytek zvlášť. To většinou až po vyřešení všech formalit. Jestli zvolíte tuto variantu, vyžadujte, aby částku, která bude navíc, uložil u notáře, advokáta či v bance na takzvaném jistotním účtu. Přece jen, je to jistější, než se spolehnout na dobré slovo.

Nemá-li kupující vlastní prostředky, může si sjednat hypotéku u stejné banky, kde jste čerpali hypotéku vy. V takovém případě, kdy je na nemovitost sjednaná nová hypotéka, dojde jak ke změně vlastníka nemovitosti, tak změně zástavního práva. Může se stát, že banka nemusí chtít nový odhad.

Když si kupující dohodne hypotéku v jiné bance, musí se dočasně zřídit druhé zástavní právo na nemovitost – stávající banka se nevzdá svého práva dříve, než bude úvěr doplacen a nová banka zase neuvolní peníze dříve, než s ní nový majitel neuzavře hypotéku (zástavní právo pak bude druhé v pořadí). „V momentě, kdy bude hypotéka původní bance uhrazena, dá banka katastru avízo, že její pohledávka a s ní i zástavní právo zaniká,“ vysvětluje Petra Horáková Krištofová.

Dobrá rada: Pokud budete prodávat, pokuste se trefit do období fixace, ideálně začít s vyjednáváním prodeje několik měsíců před výročím změny sazby. Za předčasné splacení hypotéky mimo změnu úrokové sazby se totiž platí. Sankce má každá banka jiné, najdete je rozepsané ve smlouvě a nyní s nimi již nic nenaděláte. Závisí také na délce splácení, výši jistiny a celkové doby, která zbývá do konce fixace. Jen pro orientaci, například Česká spořitelna či Raiffeisenbank vyžadují sankci 10 % z výše předčasné splátky, jiné banky se spokojí s pěti procenty za každý rok zbývající do konce fixace  (třeba ČSOB, GE Money bank či UniCredit Bank). Tyto poplatky bude od příštího roku upravovat připravovaný zákon o úvěrech pro spotřebitele.

„Pokud na změnu sazby čekat nemůžete, je výhodnější varianta, kdy kupující převezme vaši hypotéku a k předčasnému splacení tak vlastně nedojde,“ radí Petra Horáková Krištofová, ale také dodává, že v současné době, kdy se banky předhánějí ve výhodných nabídkách, to bude spíš náhoda, když se trefíte do nabídky stejné banky. Což je však také příležitost pro dobrého hypotečního makléře, který je schopný vyjednat pro kupujícího lepší podmínky, než by mu dala banka sama.

„Ať už vyřešíte prodej nemovitosti jakkoli, nezapomeňte to bance oznámit. Banka má na nemovitost v katastru vedené zástavní právo a musí tudíž se změnou souhlasit,“ radí Petra Horáková Krištofová.

Kupující převezme vaši hypotéku

Druhou možností, jak se „zbavit“ hypotéky při prodeji, je převzetí hypotéky novým majitelem nemovitosti. Je to pro prodávajícího řešení nejjednodušší, kupující však musí souhlasit se stávajícím nastavením úvěru – tedy s délkou fixace i splatnosti. Což pro něj nemusí být v dnešní době levných hypoték zrovna výhodné.

Jestli se vám podaří se na této variantě s kupcem dohodnout, i tady může svou radou účinně pomoci hypoteční makléř, je třeba uzavřít písemnou dohodu. A je také dobré mít na paměti, že banka na toto řešení přistoupí jen v případě, že pro ni bude kupující dostatečně bonitní. Převzetí úvěru však neumožňují úplně všechny banky, například u Equa bank, Fio banky či mBank neuspějete. Pokud máte hypotéku v těchto bankách, nevyhnete se předchozí možnosti, tedy kdy kupující zaplatí za vaši nemovitost svými prostředky, jiným úvěrem či hypotékou u vaší nebo jiné banky.