Rozhovor: Za kým pro hypotéku a proč

Jít si pro hypotéku do banky, za finančním poradcem, nebo vyhledat hypotečního makléře? Jaké mají ty to možnosti výhody a nevýhody?

Mnozí z nás se jistě už s nějakým finančním poradcem v životě setkali. Ať už je oslovil sám či se mu ozvali sami, nejčastěji na nějaké doporučení známých. A je také mnoho lidí, kteří nemají s těmito lidmi zrovna ty nejlepší zkušenosti. Jenže, finančních produktů je na českém trhu mnoho, a vyznat se v nich pro člověka, který se zrovna moc ve finanční matematice nepohybuje, není vůbec jednoduché. A taky na to nemá každý čas, aby podrobně zkoumal podmínky jednotlivých nabídek a porovnával je mezi sebou.

Související články

Refinancování hypotéky s bonusem

Hypotéky svého dna nedosáhly, opět zlevňují

Průměrná sazba u hypoték překročila čtyři procenta

Právě proto by měli tito odborníci poradit. Ano, měli, ale dělají to opravdu tak? A jsou vůbec schopni fundovaně pomoci? O tom, proč využít služeb hypotečního makléře a také o blízké budoucnosti hypotečního trhu v Česku jsme si povídali s majitelkou serveru Hypokalkulačka.cz Petrou Horákovou Krištofovou.

Hypotéky vás provázejí takřka celý život, ať už jako klientku, nebo jako odbornici. Jaký je podle vás rozdíl mezi finančním poradcem a hypotečním makléřem?

Finanční poradce obvykle nabízí víc finančních produktů, jako je životní pojištění, neživotní pojištění, nejrůznější investiční produkty, půjčky, no a také hypotéky. Na rozdíl od něj však hypoteční makléř pracuje jen s hypotečními produkty, případně má ve svém portfoliu ještě doplňkové úvěrové produkty. Na pojišťovací produkty, které se týkají hypotéky a nemovitosti, má každý hypoteční broker své pojišťovací specialisty.
Tak jak znám penzum nutných znalostí hypotečních makléřů, například všechny metodiky hypotečních bank, nedokážu si představit, že by k tomu stejně dobře ovládali i všechny pojišťovací a investiční produkty. To zkrátka dost dobře není možné. V medicíně dermatolog také nevyměňuje kolenní klouby, od toho tu je ortoped. Bohužel v hypotékách nejde o zdraví, takže kontrola kvality práce lidí, kteří v této oblasti pracují, je prakticky nulová a může ji dělat každý, s kým se banka na spolupráci dohodne.

To jste ale pokusili změnit s kolegy z Asociace hypotečních makléřů (AHM), když jste před necelými deseti lety asociaci zakládali, je to tak?

Ano. Tehdy jsme si řekli, že je třeba s tou hypoteční džunglí něco udělat. Formulovali jsme Etický kodex hypotečního makléře, přijetí členů má jasná pravidla. Dnešní členové AHM opravdu na kvalitu svých pracovníků dbají, o čemž svědčí například to, že do AHM za celý loňský rok nepřišla jediná stížnost. Všechny stížnosti klientů se týkaly společností, které členy AHM nejsou.

Pravděpodobnost, že odejdu s nevýhodnou hypotékou, je mnohonásobně vyšší v případě, že se spolehnu na svého osobního bankéře, než když navštívím renomovaného hypotečního makléře.

Petra Horáková Krištofová, Hypokalkulacka.cz

Dobrá, o hypotéku bychom tedy měli raději požádat hypotečního makléře, ideálně člena AHM. Ale i oni jsou placeni formou provizí od bank a navíc jich je také hodně.  Jak se vyznat v tom, který bude dobrý, a který jde jenom po provizi a klient ho zas tak nezajímá?

Stejnou otázku bychom si ale mohli položit i ve vztahu k bankám. Proč bych měla věřit mému osobnímu bankéři z banky A, že jím nabízená hypotéka je pro mě nejlepším řešením? On přece hájí zájmy banky A, která ho zaměstnává. Těžko mi řekne: "běžte jinam, protože jsme drazí". Já sama jsem měla už hypotéky tři, ale nikdy mi "moje banka" nenabídla lepší podmínky, než mi kolegové makléři vyjednali v konkurenčních bankách.

Hypoteční makléř je stejně jako bankovní pracovník placen bankou, ale ne jednou. Ideálně všemi. A tak je makléři z pohledu provize úplně jedno, kterou banku vybere, protože provize bank jsou ve vztahu k velkým makléřům stejné. A protože velcí makléři jsou na trhu už více jak deset let a další desítky let tu ještě chtějí být, opravdu se snaží pro klienta udělat maximum. Nezapomínejme, že podíl referenčních klientů je u hypotečních makléřů třeba i 50 procent. Bez doporučení spokojených klientů by mnozí nepřežili.

Takže zastávám názor, že pravděpodobnost, že odejdu s nevýhodnou hypotékou, je mnohonásobně vyšší v případě, že se spolehnu na svého osobního bankéře, než když navštívím renomovaného hypotečního makléře.

Ale přece, i když bude mít hypoteční makléř smlouvu s hodně či všemi bankami, není to ještě záruka, že najde opravdu tu nejlepší nabídku. Po čem by se měl potenciální žadatel o hypotéku ještě pídit? Rozhoduje třeba i věk či délka praxe a velikost společnosti?

Stoprocentní záruku, že najde nejlepší řešení, klient mít nikdy nemůže. Stejně jako nikdo nemá stoprocentní záruku, že mu v servisu dobře opraví auto či v nemocnici bez komplikací odoperují slepé střevo. I makléř je člověk a může udělat chybu. Kvalitní hypoteční makléř i kvalitní autoservis se však k chybě umí férově postavit a pokusit se ji napravit.

Chce-li klient zvolit dobrého makléře, měl by určitě vybírat ze členů AHM. Všechny tyto společnosti mají za sebou pracovníky s dlouhou a úspěšnou historií na trhu hypoték. A všechny mají roční objemy v řádu miliard korun, což je záruka toho, že hypotékám rozumí.

Před dvěma lety jste uvedli na trh takzvanou FÉR hypotéku. Ta hezky porovnala situaci, kdy si klient vyřizuje hypotéku sám, a kdy mu s hypotékou pomáhá makléř. Během natáčení videospotu však vylezly na povrch alarmující informace, a to že banky ve svých písemných nabídkách neuvádí vedlejší poplatky. Co se dělo pak?

Nedělo se vůbec nic. Já osobně jsem byla zděšena, protože by mě nikdy nenapadlo, že budu z bank odcházet s nabídkami, které jsou takto zavádějící. Když jsme FÉR hypotéku představovali  veřejnosti a novináře seznámili s výsledky našeho mystery shoppingu, nikdo, až na dvě média, se nad tím nepozastavil. Věřím ale tomu, že kdyby takový tristní výsledek předvedli hypoteční makléři, kteří nejsou pro média důležitými inzerenty, tak by toho byly všude plné noviny.

Ale poplatková aféra, kdy klienti žalovali banky kvůli bankovním poplatkům, se přece vyjímala na titulních stranách.

To bylo ale něco úplně jiného. V tomto případě si vychytralí klienti po x letech splácení hypotéky řekli, že to, na čem se s bankou svobodně dohodli a písemně stvrdili, by třeba nemuselo být úplně košer a že by za to banku mohli zažalovat. Zde bylo v zájmu bank o tom mluvit a nařčení se bránit.

FÉR hypotéka ale přišla s tím, že banky v naprosté většině případů klientům nedávají písemné nabídky se všemi souvisejícími poplatky, což mám řádně zdokumentované. A o takovou popularitu logicky nikdo nestojí.

I takhle může vypadat nabídka banky (takto vyhotovila jedna z bank svoji nabídku během mystery shoppingu)

A jak jsou na tom banky nyní? Vzali si vaše zjištění k srdci?

To bohužel nevím, žádný další mystery shopping jsem od té doby neprováděla. Asi nastal čas jej zopakovat. Ale ozvali se mi dva šéfové bank a chtěli vědět, jak konkrétně dopadla jejich banka. Bohužel ani jeden nebyl z té velké pětky.

Ale něco se přece jen stalo. Hodně bank po této, i když nakonec pro klienty neúspěšné „poplatkové akci“, poplatky snížilo či úplně zrušilo. Je možné, že k tomu přispěla nějakou měrou i vaše aktivita?

Možné to je, ale pravděpodobnější je, že se jedna, dvě banky chtěly vyhnout dalším sporům a ostatní je z konkurenčních důvodů následovaly.

Otázka regulace v oblasti zprostředkování hypotečních úvěrů je na spadnutí. Vítáte ji?

Mluvím-li za sebe, nikoliv za AHM, jsem tomu ráda. Trh se zase pročistí. Bude-li zavedeno státem řízené licencování zprostředkovatelů hypoték, pozitivně se to odrazí na kvalitě. Předpokládám, že hypotéky pak už nebude "na vedlejšák" zprostředkovávat pedikérka či kadeřnice, ale že tato práce bude výsadou kvalifikovaných lidí. Nutnou podmínkou pro tento stav však bude dobře nastavený proces licencování. A jak ten bude vypadat, není zatím vůbec jasné.

A ještě jedno píchnutí do vosího, tedy spíše unijního hnízda. Od poloviny roku se chystá další regulace, tentokrát na banky. Měla by umožnit klientům splatit hypoteční úvěr dříve než při fixaci bez velkých sankcí, konkrétně by si banka mohla účtovat pouze náklady, které jí tímto úkonem vzniknou. Některé banky sice již dnes umožňují předčasné splátky bez poplatků, jiné si však účtují desetitisíce korun. Bude to podle vás mít nějaký negativní vliv na sazby či podmínky hypoték u nás?

Umožnit klientovi hypotéku kdykoliv splatit je drahá věc. Banky půjčují peníze na nějak dlouhou dobu, mají díky fixacím možnost plánovat. Takže povinnost bank umožnit klientům kdykoliv "beztrestně" splatit se odrazí v ceně hypoték. Tak, jak dnes některé banky tuto možnost zpoplatňují několika desetinami navíc k úrokové sazbě, tak se podobným způsobem hypotéky plošně prodraží. Pozitivní to bude minimálně v tom směru, že bude jednodušší nemovitost zatíženou hypotékou prodat.

Požádat makléře o radu