Splatit část hypotéky je snazší. Vyplatí se nyní?

Dostali jste s koncem roku mimořádné odměny? Uvažujete, zda nesplatit část hypotéky? Nový zákon o spotřebitelském úvěru mimořádné splátky hypoték usnadnil a zlevnil.

Otázkou je, jestli se snížení hypotečního úvěru vyplatí.

Související články

Úroková sazba hypoték pokračuje v růstu

Hypoteční sazby se nemění

Refinancování hypoték udrží úrokové sazby na uzdě

Podle nového zákona o spotřebitelském úvěru mají klienti možnost splatit část nebo celou hypotéku takřka bez sankcí, respektive banka má právo si účtovat pouze částku na úhradu svých účelně vynaložených nákladů. A navíc pro tyto náklady platí limity. „Za předčasné splacení si banka nesmí účtovat vyšší poplatky, než činí úroky, které zbývají uhradit do konce fixace. Při splacení celého úvěru, který už běží alespoň 24 měsíců z důvodu prodeje financované nemovitosti, pak náklady nesmějí být vyšší než jedno procento z mimořádné splátky, maximálně však 50 tisíc korun,“ vypočítává Petra Horáková Krištofová, webmasterka portálu Hypokalkulačka.cz a dodává, že ve vybraných případech je možné splatit hypotéku úplně bez sankcí.

Nyní můžete každý rok beztrestně splatit až 25 % celkové výše hypotečního úvěru, a to vždy v období jednoho měsíce před výročím smlouvy. Mimořádnou splátku hypotéky, ať už částečnou, nebo v plné výši můžete také provést v období tří měsíců poté, co vám banka sdělí novou výši úrokové sazby, což dává více času na případné refinancování. Nutno však dodat, že tato nová pravidla pro mimořádné splátky hypoték se vztahují na smlouvy, které byly uzavřeny v prosinci 2016 nebo později, tedy od data, kdy nový zákon začal platit. „Kdo má hypoteční smlouvu uzavřenou dříve, toho se nové podmínky budou týkat až s novou fixací. Výjimkou jsou pouze hypoteční smlouvy s variabilní sazbou, pro ty platí novinky hned od účinnosti nového zákona,“ dodává Petra Horáková Krištofová.

Vyplatí se vůbec mimořádná splátka hypotéky?

Abyste si mohli udělat obrázek, jestli je nyní vhodná doba na umoření hypotečního úvěru, podívejte se na konkrétní výpočet hypotečních makléřů ze společnosti Gepard Finance. Uvažují dopady mimořádné splátky v rámci 5letého fixačního období. Nemá totiž význam kalkulovat příklad na bázi celé splatnosti, protože například u 30leté hypotéky se zřejmě podmínky několikrát změní.

Příklad:

• Hypotéka ve výši 2 200 000 Kč se splatností 30 let, fixace 5 let, počátek 10. 12. 2016.
• Úroková sazba 1,99 % p. a.
• Měsíční splátka činí 8 121 Kč.
• Úrokové náklady asi 205 340 Kč.

Při uplatnění odečtu úroků ze základu daně lze za pět let ušetřit na daních zhruba 30 800 Kč. Reálné náklady na hypotéku pak za pětileté období činí 174 540 Kč (205 340 – 30 800).
Pokud by klient ve dvanáctém měsíci uhradil 10 % smluvní jistiny úvěru, tedy 220 000 Kč, klesne mu splátka na 7 288 Kč měsíčně. Náklady na úroky hypotéky za pět let klesnou díky nižší jistině přibližně na 188 700 Kč.
V případě daňového odpočtu zaplacených úroků by po mimořádné splátce „čisté“ náklady za pětileté období činily kolem 160 400 Kč (188 700 – 28 300). 
Lze tak konstatovat, že mimořádnou splátkou klient v uvedeném příkladu ušetřil asi 14 760 Kč (188 700 – 174 540). 
Pokud by klient úspory nepoužil na mimořádnou splátku, ale uvedených 220 000 Kč namísto toho uložil s úrokem 1 % p. a. měl by za 4 roky (od potenciální mimořádné splátky 12/2017 do konce fixace 12/2021) na úrocích po zdanění asi 7 600 Kč. 
Skutečný benefit mimořádné splátky je tedy po odečtení potenciálního výnosu někde kolem 7 200 Kč (14 760 – 7 600 Kč).
Úsporu z nižší splátky asi 833 Kč (8 121 – 7 288) by mohl klient po čtyři roky spořit a mít z ní úroky, což dělá jen asi 670 Kč.
Po zaokrouhlení se tak dostáváme na výslednou úsporu zhruba 8 tisíc korun během pětiletého období fixace.
Zdroj: Gepard Finance

Sečteno podtrženo

Vzhledem k tomu, že se po účinnosti nového zákona sjednávaly hypotéky za historicky nejnižší úrokové sazby, není u našeho příkladu úspora nijak dramatická. „Zjednodušeně řečeno, v současné době nemají mimořádné splátky velký smysl. A předpokládané rostoucí sazby na spořicích účtech přínos mimořádné splátky hypotéky ještě sníží,“ říká Petra Horáková Krištofová. Ostatně budovat si finanční rezervu pro „strýčka příhodu“ má leckdy větší přínos než využít volné finance pro mimořádné splacení výhodně úročeného hypotečního úvěru.

 Zeptat se makléře