Koupě nemovitosti očima právníka

S koupí nemovitosti se alespoň jednou za život setká většina z nás. Jedná se v mnoha případech o naši nejdůležitější a největší životní investici. JUDr. Michaela Salačová ze společnosti SBS Partners radí, jak na to.

Ať už stojíte na straně kupující nebo na straně prodávající, je nutné jednat nanejvýš obezřetně s vědomím všech úskalí, které proces převodu mohou provázet. Postup převodu nemovitosti lze rozdělit do následujících etap, při nichž doporučujeme využít služeb advokáta a případně i daňového poradce.

Související články

Koupě kvalitní nemovitosti je stále výhodnou investicí

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí v roce 2020. Co se mění

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí v roce 2018

I. Před podpisem kupní smlouvy

Než se rozhodnete kupní smlouvu podepsat, je v první řadě třeba zkontrolovat výpis z katastru nemovitostí. Úplný výpis z katastru je možné získat na kontaktních místech Czech POINT (pošta, obecní úřad či úřad městské části, krajský úřad), přímo na katastrálních úřadech nebo pomocí placeného dálkového přístupu dostupného na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Zde bych jen upozornila na rozdíl mezi bezplatným nahlížením a placeným dálkovým přístupem, kdy výsledkem nahlížení není úplný výpis, jež by pro účely převodu nemovitosti postačil.

Úplný výpis z katastru nemovitostí se dělí na šest oddílů (A až F). Pozornost doporučuji věnovat zejména oddílům A, B a C. V oddílu A je uveden vlastník nemovitosti – prodávající. Ten by se měl shodovat s osobou, jež před vámi jako prodávající vystupuje. Nemovitost může v roli prodávajícího platně převést i třetí osoba, je-li vlastníkem nemovitosti pověřena na základě plné moci. Zplnomocnění si v takovém případě vyžádejte a uschovejte. Je-li v části A uvedeno více osob (nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví či ve společném jmění manželů), pak je třeba, aby kupní smlouvu podepsaly všechny tyto osoby. Alternativou je i v tomto případě zplnomocnění jediného spoluvlastníka k prodeji.  Oddíl B vymezuje nemovitosti, jimiž vlastníci disponují. Zde je třeba mít na paměti úplný předmět převodu – nezřídka dochází k nechtěnému nákupu stavby bez pozemku pod ní, či k převodu pouze části nemovitosti. Buďte proto pečliví a překontrolujte, zda se nemovitost uvedená ve výpisu shoduje s předmětem vymezeným ve smlouvě.

Dále dbejte na případné vyznačení plomby (ve výpisu označeno písmenem „P“). V takovém případě byly právní poměry týkající se nemovitosti dotčeny změnou, a je třeba zjistit, o jakou změnu se jedná. Plomba v praxi informuje o tom, že bylo zahájeno řízení u katastrálního úřadu. Výsledek takového řízení může převod nemovitosti do vašich rukou značně zkomplikovat, pokud se jedná například o řízení, které omezí dispozici prodávajícího s nemovitostí. Proto je vhodné vyčkat na rozhodnutí katastrálního úřadu a k podpisu smlouvy přistoupit buď až v okamžiku absence „P“ ve výpisu, anebo v případě, máte-li zkontrolováno, že probíhající řízení (P) vaši koupi nemovitosti nenaruší. Oddíl C stanoví omezení dispozice s vlastnickými právy k nemovitosti. Jsou zde vyznačena zástavní práva, předkupní práva (jsou-li sjednána jako práva věcná), věcná břemena (služebnosti a reálná břemena), exekuce váznoucí na nemovitosti, a další omezení, jimž je třeba věnovat zvýšenou pozornost. Přítomnost takových omezení v oddíle C je třeba diskutovat s vlastníkem, neboť mohou mít vliv jak na hodnotu nemovitosti (kupní cenu) tak i na samotné vaše rozhodnutí o koupi.

Je-li vaším cílem realizovat převod pozemku za účelem pozdější výstavby, je třeba včas zkontrolovat územní plán obce a ověřit, zda jsou pozemky určené k zastavění a nic tak nebrání plánované výstavbě. Není-li tomu tak, projedná změny územního plánu na návrh zastupitelstvo obce. Počítejte však s delší časovou prodlevou a také absencí právního nároku na změnu územního plánu. Doporučuji řešit tuto situaci před podpisem kupní smlouvy, případně klauzulí o možnosti odstoupení od smlouvy v případě nesouhlasu zastupitelstva se změnou územního plánu.

Po náležité kontrole výpisu z katastru nemovitostí již nic nebrání uzavření kupní smlouvy. V některých případech je vhodné uzavřít před kupní smlouvou přednostně ještě tzv. smlouvu o smlouvě budoucí, jíž se strany zaváží k následnému uzavření smlouvy kupní, a to za stanovených podmínek.

II. Kupní smlouva, její náležitosti a účinky

Písemná kupní smlouva je právním jednáním, jež je k převodu nemovitosti nezbytné. Písemná forma je povinná pro smlouvu samotnou (§2128, resp. §560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „NOZ“) i pro případné dodatky ke smlouvě (§564 NOZ). Vždy je třeba detailně vymezit předmět smlouvy (specifikací nemovitosti dle výpisu z katastru), kupní cenu postačí vymezit alespoň dostatečně určitě (§2080 NOZ). Podstatnou náležitostí je způsob úhrady kupní ceny (jednorázově, ve splátkách, hypotečním úvěrem, aj.). Dbejte na úplnost smlouvy – uvažte vhodná vedlejší ujednání (např. předkupní právo, výhradu vlastnického práva), možnosti odstoupení, zakotvení odpovědnosti za právní a faktické vady, smluvní pokutu, apod. Sjednejte, kdo je povinen uhradit daň z převodu nemovitosti, čí povinností je podat návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí a kdo je povinen hradit správní poplatky spojené s návrhem.

V souvislosti se způsobem úhrady a zabezpečením celé finanční transakce je v praxi využívána tzv. advokátní, příp. notářská úschova. Účelem úschovy je uložení finančních prostředků na vázaném účtu, jenž spravuje advokát/notář a jenž slouží výhradně pro účely úschovy dle kupní smlouvy. Smlouva o advokátní úschově je obvykle uzavřena současně se smlouvou kupní, jedná se však o dva rozdílné dokumenty. Správce účtu uvolní finanční prostředky při naplnění podmínek stanovených ve smlouvě o advokátní úschově. V praxi tomu bývá okamžikem kladného rozhodnutí katastrálního úřadu o návrhu na vklad vlastnického práva, neboť tímto okamžikem se kupující stává vlastníkem nemovitosti.  Částka rovnající se daňové povinnosti bývá dle sjednaných podmínek z úschovy uvolněna přímo na účet finančního úřadu, zbytek kupní ceny pak na účet prodávajícího.

III. Po podpisu kupní smlouvy

Podpisem nabývá kupní smlouva tzv. obligačních účinků, tedy vzniká povinnost prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího. K úplnosti právního jednání ve smyslu formálně bezvadného převodu nemovitosti do vlastnictví kupujícího je třeba docílit rovněž účinků věcněprávních, tj. k úplnému převodu vlastnického práva je třeba podat návrh na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí. Účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Katastrální úřad musí dle zákona rozhodnout tak, že po uplynutí tzv. blokační lhůty (20 dnů) v následujících 30-ti dnech o návrhu rozhodne. V případě kladného rozhodnutí se kupující s konečnou platností stává novým vlastníkem nemovitosti.

Nákup nemovitosti bezesporu zaslouží náležitou a odbornou péči. Buďte proto opatrní jak při sjednávání podmínek transakce, tak při samotném podpisu smluvních dokumentů. Vaše případná pochybení mohou znamenat značné časové a finanční ztráty. Doporučuji proto investovat finanční prostředky nejen do nemovitosti samotné, ale také do kvalitního právního a daňového servisu, jež zaručí bezproblémový průběh celé transakce.

JUDr. Michaela Salačová
SBS Partners