Jak získat hypotéku i přes nová omezení

Jako by nebylo těch špatných zpráv pro zájemce o hypotéky poslední dobou dost. S říjnem přišlo další zpřísnění v poskytování hypotečních úvěrů.

Budou-li hypoteční banky respektovat nové doporučení centrální banky, ztíží se cesta k pořízení vlastního bydlení ještě více lidem. Nic se však nejí tak horké, jak se uvaří, i za přísnějších podmínek je možné hypotéku získat. Poradíme, jak na to.

Související články

Víte, jak na daň z nájmu?

Češi a bydlení: polovina se chystá rekonstruovat

Refinancování hypotéky s bonusem

Hypotéka se stává nedostatkovým zbožím

Na začátek malá rekapitulace, co všechno se za poslední rok a půl stalo. Česká národní banka se bojí hypoteční bubliny, a proto postupně začala omezovat dostupnost hypotečních úvěrů pro všechny. Začalo to zrušením stoprocentní hypotéky, banky od dubna loňského roku nesmějí poskytovat hypotéky na více než 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV). A navíc úvěrů v rozmezí 80 až 90 % LTV mohou poskytnout pouze omezené množství, maximálně 15 % z celkového objemu sjednaných hypoték. Aby banky podmínce dostály, nabízejí hypotéky v tomto rozmezí s vyššími úrokovými sazbami. Kdo chce tedy získat hypotéku s výhodnější sazbou, musí si nachystat ze svého alespoň pětinu ceny nemovitosti, k tomu si navíc připravit další čtyři procenta ceny na daně. Například k získání hypotéky na byt za 4 miliony korun, potřebují nyní žadatelé dodat téměř milion korun ze svého.

Od letošního podzimu se navíc přidala další omezení. Žadatelé o hypoteční úvěr budou muset prokázat, že na dlouhodobé splácení mají. Banky budou nyní ještě přísněji posuzovat bonitu žadatelů, konkrétně příjmy a celkovou zadluženost pomocí sledování parametrů DTI a DSTI. „Celková výše úvěru nesmí být vyšší než devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele a zároveň výše splátky všech úvěrů, tedy i třeba kreditní karty či půjčky na auto, nepřesáhne 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu,“ vysvětluje Petra Horáková Krištofová, webmasterka portálu Hypokalkulačka.cz. A to už jsou omezení opravdu velká. Je pravda, že v určitých případech mohou banky doporučené limity překročit, je to však možné nejvýše u pěti procent úvěrů. „Podle informací hypotečních makléřů jsou banky připravené výjimky využívat, žadatele však budou posuzovat individuálně, žádné obecné pravidlo neexistuje,“ dodává Petra Horáková Krištofová s tím, že než se spoléhat na to, že si vyberete sami tu správnou banku, je výhodnější svěřit se do rukou zkušeného hypotečního makléře, který podmínky jednotlivých bank zná a dokáže dopředu eliminovat neúspěšný výběr.

Co dělat, když jsou limity problém

Dočetli jste až sem a sen o vlastním bydlení se vám hroutí? Nezoufejte, nebude to sice procházka růžovým sadem, ale vlastního bytečku či domu se dočkat můžete. Způsobů jak doporučení centrální banky legálně obejít je několik.
„Jednou z možností, je sehnat spoludlužníka. Nemůže jím být ale manžel nebo manželka, pokud ovšem nemají rozdělené jmění. Mohou to však být třeba rodiče, sourozenci či jiná blízká osoba. Spoludlužníkem může být kdokoliv s vlastním příjmem. Ty se pak všechny sčítají a zvyšují šance žadatele. Jen důchodce banky standardně moc neakceptují,“ doporučuje Petra Horáková Krištofová a dodává, že jít do hypotéky samotnému je riskantní i proto, že úrokové sazby pozvolna porostou. A navíc kdo má nyní splátky na hraně svých možností, by mohl být v budoucnu nemile překvapen.

Další možností, jak se z dodržení limitů vyvléct, je poohlédnout se po jiné, levnější nemovitosti. Menší byt na periferii či domek na venkově, který třeba zvládnete opravit svépomocí, může váš sen o vlastním bydlení s dostupnou hypotékou splnit hned.

Dobrou variantou, jak situaci vyřešit, je zvážit půjčku od příbuzných či dobrého kamaráda a tím si navýšit vlastní finanční příspěvek. Pak budete potřebovat půjčit méně peněz a váš příjem na hypotéku dosáhne. Pro orientaci, klient s čistým příjmem 25 tisíc korun měsíčně dosáhne podle nových podmínek maximálně na hypotéku ve výši 2,7 milionu korun a zároveň součet splátek všech úvěrů nesmí překročit 11 250 korun měsíčně.

Kdyby neměl žádný jiný úvěr, jen splátku hypotéky, potřebuje získat úrokovou sazbu maximálně 2,5 % se splatností hypotečního úvěru 25 let. „Úvěr u jiné společnosti, i peer-to-peer, snižuje žadatelovu bonitu. Takže ve finále mu banka půjčí méně, než by mu byla bývala bez dalšího úvěru půjčila,“ upozorňuje Petra Horáková Krištofová a doporučuje:  „Pokud by se klient do limitu nevešel, třeba proto, že má ještě další půjčky, může požádat o delší splatnost hypotéky a tím pádem nižší splátky. V tomto případě by se při prodloužení splatnosti na 30 let snížila měsíční splátka téměř o dva tisíce korun. A když by se časem zvýšil jeho příjem a dokázal nějaké peníze naspořit, mohl by je použít na mimořádnou splátku, čímž by se vyhnul zvýšení celkově zaplacené částky.“

Dalším způsobem, jak elegantně vyřešit omezující limity, je zastavení další nemovitosti. „V takovém případě mohou pomoci třeba rodiče, kteří zastaví vlastní byt či třeba chalupu a pomohou tak dětem, které nemají dostatek vlastních prostředků k získání hypotéky,“ říká Petra Horáková Krištofová. Problém v tomto případě však může být ten, že bance je třeba dát do zástavy celou další nemovitost, ne tedy jen část, která by odpovídala chybějící částce a navíc druhou zástavu pojistit na celou výši úvěrů. Některé banky již dnes nabízejí po určité předem dané době splácení, například při 30leté splatnosti po 12 letech možnost vyvázání druhé zástavy, a tím pádem nemovitost rodičů „vysvobodit“.

Přestože se mnozí finanční odborníci domnívají, že nová omezení znepřístupní hypotéky zhruba pro 20 % klientů, nemusí to tak ve skutečnosti být. Někteří jistě odpadnou, ale hypoteční banky si i dříve dobře hlídaly, aby jejich klienti byli dostatečně schopní své závazky plnit a počítaly i s tím, že se jejich životní situace a tím pádem i příjmy mohou za dobu několika desítek let měnit. Vzhledem k tomu, že pravidla na zjišťování bonity si banky dobře střeží, je možné, že i přes limity se může stát, že u některé banky klient uspěje, zatímco jinde nebude mít šanci. Řešením je obejít se žádostí více bank, nebo se obrátit na zkušeného hypotečního makléře, který oběhový maraton vyřeší za vás a pomůže vybrat pro vás tu nejvýhodnější nabídku.
 

 Zeptat se makléře