Doporučení ČNB na omezení hypoték platí

Česká národní banka by ráda předešla situaci, kdy by lidé nebyli schopni v budoucnu splácet hypoteční úvěry, a tak nachystala výrazné omezení v poskytování hypoték. Přísnější pravidla obsahuje novela zákona o ČNB, která vyvolala mnoho diskuzí nejen u odborné veřejnosti, ale také u poslanců.

Záměr uvést novelu v platnost již letos na podzim definitivně padl, poslanci se totiž rozhodli, že se novelou už do konce volebního období zabývat nebudou. Nové pravomoci centrální banky tak bude muset znovu od základu přichystat příští vláda a schválit budoucí parlament. Což je pro zájemce o hypotéky jistě dobrá zpráva.

Související články

Objem poskytnutých hypoték se propadl o třetinu

Anketa: Hypoteční makléři bilancují

Zájem o hypotéky je rekordní

Co však již pozitivní není, je fakt, že se centrální banka nevzdala a zatím vydala pro banky poskytující hypotéky několik doporučení. V souvislosti se Zprávou o finanční stabilitě 2016/2017 vydala i Úřední sdělení ČNB 13. 6. 2017, ve kterém zpřísňuje svá doporučení ohledně hodnocení úvěrového rizika bank a nově také i nebankovních poskytovatelů úvěrů.
Přestože doporučení nejsou zatím povinná, ČNB nemá pravomoc udělovat za porušení pokuty, banky se přizpůsobují a začínají se doporučeními řídit. Už i proto, že je může centrální banka prohlásit za rizikovější a vyžadovat více vlastního kapitálu. 

Šest hlavních doporučení ČNB pro poskytování hypoték

1. Více peněz z vlastních zdrojů klienta

Již od dubna platí pro banky zastropování výše hypotéky vzhledem k hodnotě zastavované nemovitosti (LTV) na 90 % a zároveň omezení poskytování hypoték od 80 do 90 % LTV na 15 % celkového objemu úvěrů v kalendářním čtvrtletí. „Podle informací od hypotečních makléřů nemají banky s tímto bodem žádný problém. Většina z nich mírně zdražila hypotéky nad 80 % LTV, naopak některé hypotéky s nižší zástavní hodnotou zlevnila. Pro klienty toto omezení znamená financovat alespoň pětinu hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů,“ komentuje současný stav na hypotečním trhu Petra Horáková Krištofová, webmasterka portálu Hypokalkulačka.cz.
Podle ČNB by také poskytovatelé hypoték neměli obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí. To znamená, že by žádná banka ani nebankovní instituce neměla dofinancovat hypotéku spotřebitelským úvěrem. Je tak možné, že budou banky chtít po žadatelích o hypotéku doložit účel všech čerpaných úvěrů (včetně těch neúčelových), které má klient uvedené v registru, aby vyhověly doporučení a nedostaly se tak do sporu s ČNB. Zatím se však dofinancování například úvěrem ze stavebního spoření banky nebrání.
Zároveň centrální banka varuje před tím, aby odhadci nenadhodnocovali cenu nemovitosti, ale přistupovali ke stanovení hodnoty zajištění pro účely výpočtu ukazatele LTV konzervativně.

2. Ukazatelé DTI a DSTI

Ti, kdo poskytují hypotéky, by měli sledovat i další ukazatele: DTI – celkovou výši dluhů spotřebitele k jeho příjmům a DSTI – poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše jeho dluhů k příjmům. Jestliže o hypotéku žádá více klientů společně, měly by se při výpočtu ukazatelů zohlednit příjmy a zadlužení všech žadatelů. Banky by si měly vytvořit vlastní limity a být obzvlášť obezřetné u žadatelů s DTI vyšším než 8 a DSTI přesahujícím 40 %.
Banky by si navíc měly dělat takzvané zátěžové testy klientů, tedy zjišťovat, jestli budou klienti schopní splácet hypotéku i při růstu sazeb, ztrátě příjmu či rozvodu. „Tuto část doporučení již banky plní, s podobnými riziky běžně pracují a vyhodnocují je,“ říká Petra Horáková Krištofová.

3. Konec dlouhým splatnostem

Pro ČNB je riziková i velmi dlouhá splatnost hypotéky, proto radí bankám neposkytovat hypoteční úvěry se splatností přesahující ekonomickou aktivitu klientů (rozumějme do důchodu) a životnost nemovitosti. Podle doporučení ČNB by splatnost neměla přesahovat 30 let.
Nově se doporučení týká i maximální splatnosti u nezajištěných spotřebitelských úvěrů pro držitele hypotéky. Splatnost takového úvěru by neměla přesahovat osm let.
A ještě jedno doporučení, které se týká splatnosti. ČNB varuje před hypotékami s rostoucím splácením či s odloženou splatností jistiny, tedy s nestandardním průběhem splácení, který vede k přesunu zatížení klienta na pozdější období.

4. Obtížnější navýšení hypotéky při refinancování

Dosud platí, že některé banky zvládnou při refinancování navýšit jistinu i bez dokládání příjmů. Pomáhá totiž, že klient dosud řádně splácel. Tomu však další doporučení ČNB nepřeje. Podle něj bude muset banka v takovém případě znovu posoudit klientovu schopnost splácet úvěr, může potřebovat i nový odhad ceny nemovitosti, zkrátka bude se muset chovat jako u úvěrů nových. Zvlášť, pokud je zůstatek navyšován o více než 10 % či 200 tisíc korun.

5. Přísnost na zprostředkovatele hypoték

ČNB nemá finanční zprostředkovatele zrovna v lásce, dokazují to i pasáže v Úředním sdělení. Jde vesměs o zvýšenou obezřetnost při spolupráci se zprostředkovateli úvěrů a zohlednění rizik souvisejících s jejich odlišnými zájmy, které vytvářejí potenciál pro nadměrné uvolňování úvěrových standardů. Poskytovatelé by tak měli u úvěrů zajištěných nemovitostí, které sjednali zprostředkovatelé, samostatně monitorovat vývoj úvěrového rizika a srovnávat ho s vývojem úvěrového rizika u ostatních úvěrů zajištěných nemovitostí. Zde se pravděpodobně centrální banka inspirovala u některých komerčních bank, které sledují úvěrové portfolio nejen finančně zprostředkovatelských společností, ale i konkrétních zprostředkovatelů. 

6. Hypotéka na pronájem jen do 60 % LTV

V Úředním sdělení se opět objevuje omezení poskytování hypoték na nákup nemovitosti k pronájmu. Doporučení nabádá banky, aby sledovaly odděleně hypotéky pořizované pro vlastní bydlení a ty, které klient využije k pronájmu. Hypotéky na nemovitost pořizovanou pro další pronájem by neměly být poskytovány s LTV přesahujícím 60 %.
„Banky už se i dnes zajímají, k jakému účelu si lidé hypotéku sjednávají. A protože všichni klienti nejsou vždy pravdomluvní, přestože se tak dostávají na hranu úvěrového podvodu, poskytují již nyní některé banky druhou hypotéku maximálně ve výši 60 % LTV bez ohledu na účel,“ dodává Petra Horáková Krištofová.

Ve všech případech jde sice „jen“ o doporučení, ale již nyní je jisté, že ČNB bude dodržování pravidelně sledovat a každé pololetí hodnotit. Výsledky pak zveřejní ve Zprávě o finanční stabilitě. Pokud by zaznamenala zvýšená rizika pro finanční stabilitu, nevylučuje centrální banka ani další zpřísnění jednotlivých doporučení či jejich rozšíření.
Přesto všechno se však ČNB zájem o hypotéky utlumit nedaří. Podle posledních čísel se klienti nezalekli a i navzdory zpřísněným podmínkám si hypotéky berou o sto šest. Za prvních devět měsíců letošního roku hypoteční banky půjčily přes 168 miliard korun, což je téměř o desetinu více než za stejné období loňského roku, který byl co do objemu hypoték rekordní.

„ČNB nyní přistupuje ke zvyšování úrokové sazby, tudíž lze očekávat zdražení hypoték. Zatím se však průměrná úroková sazba hypoték drží těsně nad dvouprocentní hranicí, v praxi je dnes možné přes zkušeného hypotečního makléře získat hypotéku ještě výhodnější,“ dodává Petra Horáková Krištofová.

 Zeptat se makléře