Aby se hypotéka nestala utrpením - 3. díl

Vzít si hypotéku na vlastní bydlení je běh na dlouhou trať, čeká na vás splácení 20, ale třeba i 30 let. A za tu dobu se může stát spousta věcí. Zpočátku bezproblémové splácení může zkomplikovat nemoc, narození potomků, ztráta příjmu, rozvod, ale i smrt.

V druhé části jsme probrali, jak se připravit na rizika, jako je dlouhodobá nemoc, ztráta zaměstnání nebo rozvod manželství. Nyní se seznámíme s případy, kdy do splácení hypotéky zasáhne smrt či neseriózní prodejce.

Související články

Češi splácejí jako první hypotéky, Němci půjčky v rodině

A je to tady. Úrokové sazby už začaly růst

Hypotéky zdražují, roste i průměrná částka

Spoludlužník zemře a já splátky neutáhnu

Pokud nemáte dostatečný příjem či bonitu na to, abyste si vzali hypotéku sami, a přizvete do úvěru někoho dalšího jako spoludlužníka, je nutné dopředu počítat s tím, že váš spoludlužník v průběhu splácení zemře. I na takové riziko je třeba se připravit, úvěr na bydlení budete splácet mnoho let, takže zatahovat do dluhu už zpočátku seniory není zrovna prozíravé.

Je třeba si uvědomit, že dlužníky budou nově i dědicové hypotéky. Mohou nastat dvě základní situace: dlužník zemře a nemovitost s dluhem jde do dědictví – například dědí rodiče po svém zemřelém potomkovi, nebo zemře jeden z dlužníků a dědí druhý z partnerů. Pokud dojde k úmrtí dlužníka, pak mají dědicové možnost dědictví přijmout (nemovitost i s dluhem), nebo nepřijmout. Pokud dědictví přijmou, mohou například nemovitost prodat a zaplatit hypoteční úvěr, popřípadě hypoteční úvěr splácet dál. „Pokud je klient svědomitý, pak může tomuto předejít pojištěním úvěru na smrt. To znamená, že dědicové nemovitost zdědí bez dluhů,“ připomíná Jitka Vágnerová ze společnosti Hypoasistent. Potenciální dědicové se však mohou také dědictví vzdát a pak je jistější hledat nového spoludlužníka.

Pokud dojde k úmrtí jednoho z partnerů a druhý nebude mít na splátky, lze situaci řešit prodejem. „Lepším řešením je ale připravit se předem a sjednat pojištění úvěru minimálně pro případ smrti a trvalé invalidity. Pojištění se platí většinou měsíčně, stejně jako splátka hypotečního úvěru. Je možné pojistit jednoho z dlužníků, ale i oba dva (každého na 50 %). Pak při úmrtí jednoho ze spoludlužníků dojde k zaplacení 100 procent nesplaceného zůstatku úvěru (druhý spoludlužník zůstane bez dluhu) nebo poloviny aktuálního zůstatku úvěru (spoludlužníkovi zůstane ke splácení pouze půlka dluhu),“ doporučuje Jitka Vágnerová. Než se dědictví vyřeší, měl by klient správně splácet dále. Jestli nemá dostatečné prostředky, musí vždy okamžitě kontaktovat banku.

Ručím další nemovitosti a její majitel zemře

S dalším rizikem musíte počítat v případě, že se rozhodnete takzvaně dozajistit hypotéku na svou nemovitost další nemovitostí, třeba proto, že nemáte dostatečnou hotovost pro získání výhodné úrokové sazby. Ostatně podobných případů bude přibývat kvůli doporučení ČNB. „Banky mohou od dubna poskytovat hypotéky pouze do 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti (LTV) a navíc objem hypoték od 80 do 90 procent LTV nesmí překročit 15 procent celkově poskytnutých hypotečních úvěrů. Nově tedy bude potřeba minimálně 10, ale spíš i víc procent hodnoty nemovitosti dát ze svého,“ připomíná Petra Horáková Krištofová, webmasterka portálu Hypokalkulačka.cz. No a kdo tolik peněz nemá a požádá o pomoc například rodiče, musí počítat s tím, že rodiče ještě před splacením hypotéky zemřou a jejich nemovitost se dostane do dědictví, které nutně nemusí být jen vaše.

Banky takové případy posuzují individuálně. Posoudí hodnotu stávající nemovitosti a podle výsledku se s dlužníkem dohodnou na budoucím řešení. Hodnota zástavy nemovitosti musí být po celou dobu splatnosti zachována. „Pokud je hodnota vaší nemovitosti dostatečná pro zajištění hypotečního úvěru, dojde na základě dodatku k úvěrové smlouvě k vyvázání dozajištění a banka vydá kvitanci, kterou zanesete na katastr k výmazu. Tím je zástavní právo k druhé této nemovitosti zrušeno. Jestli hodnota vaší nemovitosti není dostačující, můžete dát do zástavy nemovitost jinou, dodatkem k úvěrové smlouvě dojde k výměně zajištění. Nebo dědic souhlasí se zástavou a pak se pro vás nic nemění. Pokud však dědic se zástavou nesouhlasí, je třeba uhradit část hypotéky buď prodejem, nebo z vlastních zdrojů,“ popisuje možnosti Jitka Vágnerová.

Dostal jsem hypotéku na stavbu, ze stavby však sejde

Máte radost, že jste dostali hypotéku na stavbu nemovitosti, jenže ještě není vyhráno. Z vysněného domu může nakonec sejít, třeba i proto že si prodávající prodej nakonec rozmyslí. I na tuto situaci je třeba se připravit předem. Bude záležet na tom, jestli už jste z úvěru nějaké peníze vyčerpali, nebo ne.

Pokud ještě nebylo čerpáno, je možné vypovědět úvěrovou smlouvu. V případě, kdy se objeví nečekaná událost, která vám znemožní čerpat peníze, je vždy na individuálním posouzení hypoteční banky, jestli po vás bude za nečerpání hypotéky vyžadovat poplatek. „Jestli nebudete peníze čerpat z důvodu, který jste nezavinili, banka sankci většinou odpustí. Jestli však banka bude přesvědčená, že jste situaci zapříčinili sami, třeba proto, že jste si dopředu nezjistili všechny potřebné náležitosti k vyřízení různých povolení před podáním žádosti o hypoteční úvěr, účtuje banka klientovi poplatek až do výše pěti procent ze schválené výše úvěru,“ popisuje možnosti podle zkušeností hypotečních makléřů Petra Horáková Krištofová.
Druhá možnost může nastat v případě, že jste již nějaké peníze z úvěru vyčerpali. Pak se čerpání zastaví a vy budete splácet úvěr jen z vyčerpané části. Pravděpodobně bude následovat prodej rozestavěné nemovitosti a z výnosu se splatí hypotéka plus poplatek za nedočerpání až do výše pěti procent z nedočerpané části úvěru. Banka přitom může umožnit, abyste v případě nečerpání určité částky neplatili žádnou sankci.

Hypoteční úvěr je účelový úvěr jištěný nemovitostí, tedy váže se zástavním právem ke konkrétní nemovitosti. Když chcete úvěr čerpat na jinou nemovitost, je zapotřebí vypovědět původní smlouvu a vypracovat novou, která bude splňovat parametry nového účelu úvěru, tedy nové nemovitosti, jako je odhad nemovitosti, výši hypotéky, úrokovou sazbu hypotéky a podobně. 

 Zeptat se makléře